Nekilnajamo turto objektų vertės nustatymas

Pačią vertę teikia taipogi keturios aplinkos jėgos [8]:

1. Fizinės aplinkos jėgos.

1.1. Gamtinė aplinka – pati žemė, topografija, dirvos struktūra, prieiga, buvimo vieta, klimatas, mineraliniai ištekliai, augalų ir gyvūnų buvimas, grožis, harmonija ir ekologinė pusiausvyra.

1.2. Negamtinė aplinka – žemės valdų dydis ir forma, žmonių užimtumo, verslo ir pramonės struktūra, komunalinės paslaugos, aplinkosauga, sveikatos apsauga, keliai, aerouostai, jūrų uostai, laivybos keliai, viešasis transportas, komunikacijos ir poilsio zonos, mokslo ir švietimo bei kultūros įstaigos.

2. Socialinės aplinkos jėgos – šeimos dydžio ir amžiaus grupių pasiskirstymas kaimynystėje, gyventojų skaičiaus augimas, mažėjimas ar pokyčiai kaimynystėje, regione ar šalyje, gyvenimo stilius ir pragyvenimo lygis, požiūris į teisę, valdžią ir asmeninę atsakomybę, požiūris į plėtrą, vystimąsi/ augimą ir ekologiją, požiūris į švietimą.
3. Ekonominė aplinka – pajamų lygis kaimynystėje, įsidarbinimo galimybės ir tendencijos, atlyginimų lygis, kreditų gavimo tikimybė ir palūkanų norma, kainų lygis ir mokesčių už nuosavybę našta, asmeninių santaupų lygis ir investicijų grąža, bendras verslo aktyvumas, paklausa ir pasiūla, prekių ir paslaugų pasiūla.
4. Politinės aplinkos jėgos – teritorinis planavimas, statybos ir saugumo reguliavimas, aplinkosaugos įstatymai, nykstančių rūšių apsaugos aktai, policijos, ugniagesių ir sveikatos apsaugos tarnybos, nusikaltimų prevencija, švietimas ir poilsio zonos, viešieji darbai, fiskalinė politika ir mokesčiai, politika ir kontrolė, vyriausybės remiamos miestų pertvarkymo ir statybų finansavimo programos, verslo ir pramonės reguliavimas.

Pokyčiai šalies ekonomikoje taip pat turi didelį poveikį nekilnojamojo turto kainai. Galima išskirti tokius ekonominius faktorius: bendrosios ekonomikos vystimosi tendencijos ir verslo ciklai, nekilnojamojo turto pasiūlos faktoriai (parengtų NT objektų pasiūla, naujos statybos, tuščių/neįsisavintų žemės plotų pasiūla), paklausos faktoriai (gyventojų skaičius, perkamoji galia), vyriausybės veikla (namų statybos ir miesto plėtros programos, vyriausybinė bankinė ir monetarinė politika, energetika ir aplinkosauga, fiskalinė politika.

2.1  Nekilnojamojo kultūros paveldo išskirtinumas

Išvardinti veiksniai daro įtaką nekilnojamam turtui vertei, taip pat ir kultūros paveldo ekonominei vertei. Tačiau kultūros paveldo objektai turi daug bruožų, kuriais jie skiriasi nuo paprastų, ne kultūros vertybių statinių. Pagrindiniai unikalūs bruožai: didėjanti teisinė apsauga; architektūrinė, istorinė, mokslinė ar meninė vertė; apribojimai, susieti su  naudojimu, perdavimu, naudojimo paskirties pakeitimu, modernizavimo darbai; įsipareigojimai padaryti juos prieinamus visuomenės ir mokslo bei švietimo tikslams.

Dabartiniai teisės aktai, reglamentuojantys kultūros paveldo objektus ypač stipriai riboja jų paskirties pakeitimą, nes pritaikant statinį kitam naudojimui dažnai reikia-  keisti ar įstatyti naujoje vietoje langus, keisti fasado detales, perkelti ar išgriauti vidines pertvaras. Teisinė struktūra šiuo metu veikia kaip kultūros vertybės vertę mažinantis veiksnys. Tačiau kita vertus, visi atlikti pakeitimai dažniausiai menkina pastato kaip kultūrinės vertybės architektūrinę, istorinę ar meninę vertę. O pastaroji vertė labai svarbi, kaip išskirianti objektą iš kitų ir suteikianti ypatingą statusą tarpe viso nekilnojamo turto. Šį kriterijų galima vertinti kaip labai ryškiai didinantį objekto vertę.

Kultūros paveldo vertę mažina

Apribojimai, susieti su jų naudojimu, perdavimu, naudojimo paskirties pakeitimu, modernizavimo darbais turbūt savaime aišku – kultūros paveldo vertę mažina. Nes esant tokiems apribojimams dažnai neįmanoma naudoti nuosavybės pagal jai nustatytą maksimalų ir geriausią panaudojimą. O tai labai svarbu įsigyjant kultūros vertybę. Juk esant bent mažiausiems trukdžiams tos vertybės naudojimui, jos vertė savaime suprantama – krenta.

Vertindami kultūrinės vertės ir visuomeninės reikšmės objektus turime atsižvelgti ir į elementus, kurie išskiria istorinį turtą iš kitų [8]:

1. Jų artimiausios aplinkos svarba kaip jų neatskiriamos dalies (žemė, specialus planavimas, vaizdai šalia turto ir jų tarpusavio ryšys, paties turto vaizdas ir jo aplinka ir t.t.).
2. Retas jų pristatymas rinkoje.
3. Dažnas dalinis ar visiškas jų funkcionalumo, priskirto originaliam naudojimui, mažėjimas.

Nustatant vertinamo turto rinkos vertę atkreipiamas dėmesys į tokius veiksnius kaip turto savininko (nuomininko) pelnas – pajamos iš nuomos, pajamos iš turte vykdomo verslo, įskaitant unikalumo prestižą ir istorinio turto patrauklumą; turto naudojimo ir nuomos kaina; kainos, susietos su turto pagerinimų, reikalaujamų atitinkamų apsaugos tarnybų, finansavimo stoka; apribojimai dėl unikalių turto ypatybių (pritaikymo ir išsaugojimo darbų, suteikiančių turtui reikiamą atstatymo formą, tvarka ir draudimai; atnaujinimo darbų apimties ir laikotarpio tvarka bei draudimai, susieti su istorinio turto prižiūrėtoju; apribojimai dėl pratęsto techninės dokumentacijos, kuri yra sąlyga gauti leidimą atnaujinimo/atstatymo darbams, laukimo periodo; rūpesčiai dėl reikalavimo naudotis tradiciniais atnaujinimo darbų metodais naudojant brangesnes pastatų medžiagas ir samdant aukštesnę kvalifikaciją turinčius atnaujinimo darbų specialistus. Kitos individualaus pobūdžio kliūtys priklausančios nuo prestižo ir pastato tipo. Turbūt savaime aišku, jog tokie apribojimai ir kliūtys mažina kultūros objekto vertę.

Istorinio turto rinkos vertė apskaičiuota naudojant palyginamąjį metodą yra nustatoma apsvarstant toliau pateikiamus panašumus [8]:

1. Turto bruožus, kaip – padėtis, visiškas skirtingų komunikacijų prieinamumas, artimiausios apylinkės, žemės sklypo dydis, techniniai ir ekonominiai pastato parametrai, taip pat statybai tinkantis miškas, abiejų paminėtų elementų planas ir ryšys tarp jų, jų tinkamumo ir naudingumo būklė, ryšio paslaugų priemonių tipas, potencialaus vystymo galimybės susietos su istorinio turto prižiūrėtojo sprendimais ir vystymo planų sąlygomis.
2. Nematerialūs bruožai tokie kaip: unikalios padėties patrauklumas ir specialios architektūrinės prielaidos, stiliaus vienarūšiškumas ir architektūrinių formų estetika, istorinė ir kultūrinė vertė, tokio turto retumas įprastinio turto rinkoje (pasiūla).

Jei nustatoma rinkos ar atnaujinimo vertė, atkreipiamas ypatingas dėmesys į sekančius objektų vertę įtakojančius veiksnius: jų gamtovaizdžio vientisumą, kuris reiškia natūralios aplinkos įtaką artimiausiai turto architektūros elementų aplinkai, kuri turi pastebimą įtaką istorinio turto vertei; jų kraštovaizdis ir erdvės naudingumas, kuris reiškia gamtos aplinkos duotų elementų naudingumą architektūrinėse istorinio turto erdvinėse struktūrose atnaujinimo darbams. Vėlesnė reikšmė: atnaujinamos ar esamos būklės išsaugojimas; elementų, kurie nedaro poveikio planams, pertvarkymas ir palikimas, prarastų elementų atnaujinimas ar pertvarkymas, kuris, neskaitant atnaujinimo darbų, reikalauja pakeitimų kompozicijoje, susietoje su naujų funkcijų įvedimu – žymių pagrindų ir ikonografinių medžiagų atkūrimas ar atstatymas; likvidavimas dėl eklektizmo (istorinio stiliaus trūkumo), per didelių istorinių įrengimų investicijų ir apdailos darbų (būtinas istorinis turtas, kuris turi svarbius natūralius elementus, alternatyvaus panaudojimo vertės nustatymas). Surašyti elementai įtakoja turto vertę labiau nei vertinami natūralūs elementai, kurie paprastai neturi konkrečios materialinės vertės dėl priverstinių apribojimų. Vertintojas, kuris apsvarsto aukščiau minėtas sąlygas, vertindamas visada turėtų įvertinti jų poveikį pradėtam vertinimui [8].

Nekilnajamo turto objektų vertės nustatymas

Tam tikros paskirties objektams nustatoma vertė vadovaujantis ir papildomais kriterijais. Skirtingi faktoriai nurodo skirtingą patrauklumo lygį ir turi būti išanalizuoti vertinant į registrą įtrauktus pastatus, pvz.: teatrui – automobilių stovėjimo aikštelių artumas, galimybė įrengti restoraną ar barą teatre; viešbučiui – galimybė didinti pastatą ar statyti naujus statinius, galimybė automobilių stovėjimo aikštelei, sporto įrenginiai (teniso, jodinėjimo aikštelės, plaukiojimo baseinai, golfo aikštynai); piliai vyno regione – vyno aplinka yra svarbi, jei pilis gali būti panaudota vyno gamybai. Pilies vardas ant vyno butelio yra priežastis didinti jo vertę [5].

Suprantama, kad nekilnojamųjų kultūros vertybių vertinimas yra šiek tiek sudėtingesnis, mat kol nėra aiškus ne tik labiausiai tinkamas metodas vertei nustatyti, bet dargi reikia įvertinti daugelį kriterijų, į kuriuos vertinant paprastą objektą nereiktų atsižvelgti.

šaltinis: http://priority.lt/mazmenines-prekybos-patalpu-rinka/